地上建筑物所有權轉移后就其占用范圍內土地使用權單獨抵押屬無權處分，土地使用權抵押無效

地上建筑物所有權轉移后就其占用范圍內土地使用權單獨抵押屬無權處分，土地使用權抵押無效

【裁判摘要】

根據《城市房地產管理法》第31條的規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押�！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》亦規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。”據此，房產轉讓人負有將所售房屋占用范圍內的土地使用權移轉給受讓人的義務，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內的土地使用權移轉給自己的權利。在土地使用權變更登記完成之前，轉讓人為登記的名義權利人，但受讓人為實質權利人的，可以請求將土地使用權變更至自己名下。

【案例】

中國信達資產管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫、陜西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛上訴案（最高人民法院[2007]民二終字第222號民事判決書）

最高人民法院終審認為，本案當事人二審爭議的焦點是西未國用[2000]字第979號國有土地使用權抵押效力問題�！冻鞘蟹康禺a管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”中華人民共和國建設部1997年10月27日頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條規定，“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則”，中華人民共和國土地管理局1992年3月8日頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第11條規定：“轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。“地隨房走，房隨地走”的權利合一原則是我國房地產權屬的一貫原則。房產轉讓人負有將所售房屋占用范圍內的土地使用權移轉給受讓人的義務，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內土地使用權移轉給自己的權利。在土地使用權變更登記完成之前，轉讓人為登記的名義權利人，但受讓人為實質權利人，可以請求將土地使用權變更至自己名下。

陜中營抵字022號《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產”，中轉冷庫2003年向西安市國土資源和房屋管理局報送的也為《關于同意繼續用土地及地面建筑物進行貸款抵押的函》。因此，雖然抵押登記只針對西未國用[2000]字第979號國有土地使用權，但應視為當事人約定土地使用權與地面建筑物所有權一并抵押。然而地上建筑物中職工住宅樓的所有權已經移轉給購房職工所有，中轉冷庫并無權利處分。根據《合同法》第51條之規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”，該抵押合同未經地上建筑物所有權人購房職工追認：且西未國用[2000]字第979號土地使用權證書中已經標明該宗土地上存有地上建筑物，并標明為中轉冷庫的福利區，地上建筑物中職工住宅樓所有權已經登記移轉至購房職工名下，而原債權銀行卻未查明地上建筑物實際權屬即接受抵押，也存在過錯，因此抵押合同無效，依據該合同設立的抵押權也相應無效。

本案中職工住宅樓雖然沒有占用西未國用[ 2000]字第979號全部13. 265畝土地，但于該土地使用權上設定的抵押權無效及于該宗土地全部，西未國用[2000]字第979號國有土地使用權抵押無效。信達西安辦關于其對上述國有土地使用權享有抵押權的上訴理由不能成立，本院不予采納。原審判決關于造成該部分抵押無效，陜西中行和中轉冷庫均有過錯，中轉冷庫在信達西安辦對有效抵押部分實現抵押權后，對糧油公司仍不能清償的部分需承擔部分賠償責任的認定正確，但其關于中轉冷庫就此承擔三分之一賠償責任的比例認定偏低。陜西中行對造成上述國有土地使用權抵押無效的后果存在過錯，但中轉冷庫的無權處分行為亦是導致抵押無效的主要原因，因此，本院將中轉冷庫上述賠償責任比例調整為二分之一。 -《最高人民法院公報》2009年第12期（總第158期）。 

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