土地使用權與土地上建筑物權利主體不一致，進行抵押并登記的，抵押行為有效，債權人取得抵押權

 土地使用權與土地上建筑物權利主體不一致，進行抵押并登記的，抵押行為有效，債權人取得抵押權

【案例】

四川華通汽車集團公司與中國農業銀行成都市總府支行、四川盛世集團有限責任公司借款合同糾紛上訴案（最高人民法院[2002]民二終字第144號民事判決書）

最高人民法院經審理認為：1997年11月5日，總府農行與盛世公司簽訂的川農行營業部授[1997]字第0901-A-003號《授信額度合同書》系當事人真實意思表示，且不違反法律禁止性規定，應為有效�？偢�農行與盛世公司在本案中簽訂和履行的共計3000萬元人民幣借款合同、335.14萬美元借款合同和5040萬元人民幣匯票承兌協議，系對《授信額度合同書》的實際履行，合法有效。上述借款到期后，盛世公司尚欠總府農行借款本金共計9771. 6078萬元人民幣及相應利息，依法應承擔歸還借款本息的民事責任。華通公司雖投資534. 67218萬元并在1996年11月19日取得國有土地使用證，擁有該土地使用權，但并未就其出資興建的綜合樓部分辦理相應的房屋產權證書，因此，在大陸橋招商城地上建筑物產權登記之前，華通公司尚無權對綜合樓部分主張權屬。對雙方共同出資聯合修建大陸橋招商城一節，本院二審期間，雙方均未提出相關合作協議，因此華通公司雖主張大陸橋招商城房產應屬雙方共有，但因其主張缺乏相應證據，不能對抗盛世公司依法定程序辦理的大陸橋招商城房屋產權證書的效力。關于抵押合同所涉抵押物登記問題，盛世公司按照合同雙方在該抵押合同中的約定，將其擁有的大陸橋招商城房產及其占用范圍內的國有土地使用權，作為主合同下對總府農行的抵押物，在成都市雙流縣房地產管理所辦理了抵押登記并領取了房地產他項權利證書。雖然該房地產他項權利證書只有大陸橋招商城地上建筑物建筑面積的記載，但并不影響對其占用范圍國有土地使用權抵押的效力，依據《擔保法》第36條規定，上述房地產抵押應為有效�；�于大陸橋招商城房產登記產生的公信力以及《擔保法》第36條相關規定，總府農行有理由相信盛世公司有權對大陸橋招商城房地產進行抵押，其與盛世公司簽訂的抵[1997]字第0862號《抵押合同》，系雙方當事人真實意思表示，且辦理了相應的抵押物登記手續，依法應為有效。華通公司關于《抵押合同》無效的上訴理由，因缺乏法律依據，本院不予支持�？偢�農行作為善意相對人，在設定抵押時盡到了必要的注意義務，其因盛世公司的抵押登記仔為而取得的抵押物權，依法應當受到保護。雙流縣房管部門在為盛世公司辦理相關房產證書及房地產抵押登記中是否存在疏漏，以及盛世公司是否存在欺詐并對華通公司構成侵權，屬于另外法律關系，不屬本案審理范圍。華通公司以房管部門為盛世公司辦理房產證書不符合法定條件以及盛世公司采取欺詐手段騙取房產證明為由，主張盛世公司與總府農行之間的《抵押合同》無效的上訴理由不能成立。華通公司與盛世公司有關聯合修建大陸橋 招商城中的權益，由于在頒發大陸橋招商城的房產證中，上訴人并未作為共有人，因此，華通公司與盛世公司在聯建中形成的債權債務關系，僅在當事人之間有約束力，不能對抗總府農行已享有的擔保物權，如果上訴人認為盛世公司對其有侵權行為或違約行為，可向該公司主張權利。因此，華通公司關于總府農行對存在爭議的房地產辦理抵押過程中也存在重大過錯，應認定該《抵押合同》無效的上訴理由沒有法律依據，本院不予支持。因盛世公司不履行到期債務的還款義務，總府農行有權對上述抵押合同中設定的抵押財產折價或者以拍賣、變賣的價款優先受償。 ——最高人民法院民事審判第二庭編：《民商審判指導與參考》2003年第1卷（總第3卷），人民法院出腹社2003年版，第249～259頁。

【最高法院觀點】

本案雙方當事人爭議的焦點是：在土地與地上建筑物權利主體不一致時房地產抵押合同是否有效。最高人民法院二審判決從維護登記機關登記結果公信力和保護善意相對人角度出發，確認了抵押權人因抵押合同登記生效而取得抵押權，符合我國不動產物權登記生效的法律規定。

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